Продали недвижимость в середине года: кто платит налог на имущество

Ольга Семёнова· ·Налог на имущество организаций·~6 мин чтения
Продали недвижимость в середине года: кто платит налог на имущество — иллюстрация

Деньги за помещение пришли в августе, а переход права зарегистрировали в сентябре. В расчёте аванса бухгалтер убирает объект с августа — и получает недоимку либо переплату. Я, Семёнова Ольга Владимировна, в таких сделках начинаю не с платёжки. Сначала выясняю, по какой базе облагается объект: кадастровой или среднегодовой. От этого зависит не только формула, но и сама логика ответа на вопрос «за какой месяц платить».

Три даты сделки — и только одна из них обычно важна для собственности

В договоре купли-продажи недвижимости почти всегда живут три разные даты: подписание договора, оплата и регистрация перехода права в ЕГРН. Они могут совпасть, но рассчитывать на это я бы не стала. Деньги способны прийти авансом, акт — появиться позже, а регистрацию могут приостановить. Налог на имущество от таких бытовых обстоятельств не становится проще.

Для недвижимости право возникает, изменяется и прекращается с государственной регистрацией, если законом не предусмотрено иное. Поэтому для объекта с кадастровой базой именно дата в ЕГРН запускает специальный коэффициент владения из пункта 5 статьи 382 НК РФ. Дата оплаты для него не нужна вовсе. Она важна для расчётов между сторонами и других налоговых последствий, но не определяет месяц владения.

Я постоянно вижу одну и ту же ошибку: стороны делят налог «по-честному» с даты денег. Перед бюджетом эта честность не работает. В договоре можно установить компенсацию налога за переходный месяц, но нельзя договором заменить собственника-налогоплательщика. Сначала считаем обязанность по НК РФ, потом — при необходимости разбираемся, кто кому возмещает расход по условиям сделки.

Не делите имущественный налог по дням. Для кадастрового объекта НК РФ использует правило 15-го числа месяца, а не число дней между оплатой и регистрацией.

Кадастровая стоимость: правило 15-го числа без «двойного» месяца

Если база по объекту определяется как кадастровая стоимость, коэффициент владения считают как число полных месяцев владения, делённое на число месяцев в отчётном или налоговом периоде. Но «полный месяц» здесь определён не по человеческой интуиции, а в пункте 5 статьи 382 НК РФ.

У продавца месяц прекращения права не включается, если регистрация состоялась до 15-го числа включительно. Если право прекратилось после 15-го, этот месяц продавец включает. У покупателя зеркальное правило: месяц возникновения права включается, если регистрацию провели до 15-го числа включительно; если после 15-го — не включается. Поэтому за один переходный месяц налог не должен одновременно лечь на обе компании и не должен исчезнуть у обеих.

Считаю этот подход правильным не потому, что он удобный, а потому, что он прямо написан в Кодексе. Не надо искать письма с «альтернативным мнением» и усложнять таблицу. Надо точно установить дату регистрации. Если Росреестр зарегистрировал переход 15 сентября — сентябрь уже у покупателя. Если 16 сентября — сентябрь остаётся у продавца.

Правило 15-го числа относится к объектам, облагаемым от кадастровой стоимости. Переносить его на среднегодовую стоимость — ошибка.
Продали недвижимость в середине года: кто платит налог на имущество — схема действий
Схема: Продали недвижимость в середине года: кто платит налог на имущество

Разберём на примере: ООО «Ромашка» продало офис после получения оплаты

Допустим, ООО «Ромашка» на УСН 15 % владеет офисом, который включён в региональный перечень кадастровых объектов. Кадастровая стоимость на 1 января 2026 года — 24 000 000 руб., ставка по региональному закону — 1,5 %, отчётные периоды и авансы установлены. На УСН это не освобождает от налога: исключение для кадастровой недвижимости прямо предусмотрено в пункте 2 статьи 346.11 НК РФ.

Договор подписали 20 мая. Покупатель перечислил всю сумму 28 мая. Переход права зарегистрировали 12 июня. Бухгалтер «Ромашки» хочет убрать офис из расчёта с мая — ведь деньги получены. Это неверно: в мае право у продавца ещё было, а июнь по правилу 15-го числа считается полным месяцем у покупателя. За полугодие коэффициент «Ромашки» равен 5/6, а не 4/6 и не 6/6.

Для наглядности аванс продавца за полугодие составит 24 000 000 × 1,5 % × 1/4 × 5/6 = 75 000 руб. У покупателя коэффициент за полугодие — 1/6. Если бы регистрацию провели 18 июня, результат был бы обратным: «Ромашка» считала бы шесть месяцев из шести, а покупатель начал бы расчёт только с июля. Вот почему один день в ЕГРН иногда важнее длинных переговоров об оплате.

УСН сначала проверяем, а потом выдыхаем: по обычной недвижимости налог может не возникать, но по кадастровому офису, магазину или помещению из перечня — возникает.

Среднегодовая стоимость: здесь ключ не коэффициент, а бухгалтерский баланс

У недвижимости, налоговая база по которой считается как среднегодовая стоимость, ситуация другая. Специальный коэффициент из пункта 5 статьи 382 НК РФ для неё не применяется. Налоговую базу формируют из средней стоимости имущества по данным бухгалтерского учёта: остаточную стоимость берут на 1-е число каждого месяца и на 1-е число месяца, следующего за налоговым периодом. Это правило статьи 376 НК РФ.

Поэтому вопрос «кто платит за июнь» для такого объекта поставлен слишком грубо. Надо смотреть, числился ли объект на балансе на 1 июля и какова его остаточная стоимость на эту дату. Объект, списанный с бухгалтерского учёта в июне, не попадёт в значение на 1 июля. Если же право ещё не передано, а объект продолжает учитываться, его стоимость останется в расчёте. Здесь дата регистрации часто определяет переход права, но не заменяет анализ бухгалтерского выбытия.

Это тот участок, где я не советую применять готовую табличку из интернета. Федеральный стандарт ФСБУ 6/2020 требует списать объект основных средств при его выбытии, когда от использования или выбытия не ожидаются экономические выгоды. Момент зависит от условий договора: когда передан контроль, риски и возможность распоряжаться объектом. Если даты акта, регистрации и бухгалтерского списания разошлись, расчёт должен быть объясним документами, а не желанием получить меньше налога.

Для среднегодовой базы я бы не спорила о том, «кому достался месяц». Я бы проверила остаточную стоимость на контрольные даты и момент списания объекта в бухучёте.

Второй разбор: склад ООО «Вектор» и лишний коэффициент

ООО «Вектор» на ОСНО продало склад. Он не включён в региональный кадастровый перечень, поэтому налог считают по среднегодовой стоимости. Переход права зарегистрирован 18 сентября, акт передачи подписан в тот же день, и с этой даты склад списан с учёта. Остаточная стоимость на 1 сентября — 9 600 000 руб. Ставка, установленная регионом, — 2 %.

Бухгалтер применил к авансу за девять месяцев коэффициент 9/9, потому что регистрация была после 15-го числа. Это знакомая ошибка: правило для кадастрового объекта механически приклеили к среднегодовой базе. В расчёте за девять месяцев стоимость склада действительно участвует на 1 января, 1 февраля, 1 марта, 1 апреля, 1 мая, 1 июня, 1 июля, 1 августа и 1 сентября — но не из-за коэффициента. На 1 октября его на балансе уже нет.

Средняя стоимость за девять месяцев в части этого склада равна сумме значений на десять контрольных дат, делённой на 10. Если для упрощения предположить, что стоимость не менялась до выбытия, получится 9 600 000 × 9 / 10 = 8 640 000 руб. Аванс по этой части базы — 8 640 000 × 2 % × 1/4 = 43 200 руб. В реальном расчёте добавьте амортизацию и фактическую остаточную стоимость на каждую дату. Главное: никаких 15-х чисел и никакой оплаты в этой формуле нет.

Если в одной сделке есть несколько помещений, не объединяйте их на глаз. Одно может попасть в кадастровый перечень, другое — остаться на среднегодовой базе. Формулы будут разными.

Что сделать до аванса и когда исправлять ошибку

Мой порядок работы по такой сделке занимает меньше времени, чем последующая расшифровка для налоговой. Первым делом определяю базу и нахожу региональный закон о налоге на имущество: в нём живут ставка, льготы, отчётные периоды и авансы. Затем сверяю ЕГРН и бухгалтерские документы. Только после этого открываю расчёт. Начинать с платёжного поручения — всё равно что выбирать маршрут по цвету машины.

Налоговый период — календарный год. Регион может установить отчётные периоды и обязанность платить авансы. Годовой налог нужно уплатить не позднее 28 февраля следующего года, а срок аванса не может быть установлен раньше 28-го числа месяца после отчётного периода. Декларацию не позднее 25 февраля представляют по объектам, облагаемым по среднегодовой стоимости. По кадастровым объектам декларацию не сдают: сумму исчисляет налоговый орган и направляет сообщение; при расхождении данных не стоит молча ждать следующего года — нужно провести сверку и при необходимости исполнить обязанность по уведомлению.

Если ошибку обнаружили и из-за неё занизили налог, уточнённая декларация обязательна. До её подачи разумно доплатить недоимку и пени: при соблюдении условий статьи 81 НК РФ это позволяет избежать штрафа по статье 122 НК РФ. Если ошибка только во внутренней таблице, а платёж и отчётность верны, не превращайте её в драму. Исправьте рабочий файл и приложите к сделке понятную справку с датами и выводом.

Самое ценное доказательство по сделке — короткая рабочая справка: кадастровый номер, вид базы, дата ЕГРН, расчёт и ссылка на норму. Через девять месяцев она спасает гораздо лучше, чем воспоминание «мы так всегда делали».

Как это было у моего клиента: продажа помещения и лишний налог у ООО «Городской формат»

ООО «Городской формат» мы взяли на обслуживание в августе. Компания занималась розничной торговлей и в июне продала небольшое нежилое помещение, которое раньше использовала под магазин. Покупатель перечислил 4 800 000 рублей 10 июня, а директор был уверен, что с этой даты налог на имущество можно больше не начислять.

Первое, что я проверила, — договор купли-продажи, акт приёма-передачи, выписку ЕГРН и проводки по счёту 01. Выяснилось, что акт подписали 28 июня, а переход права собственности зарегистрировали только 4 июля. Помещение облагалось налогом исходя из среднегодовой стоимости, поэтому дата оплаты сама по себе на расчёт не влияла.

На 1 июля объект ещё стоял на балансе с остаточной стоимостью 1 260 000 рублей. Бухгалтер уже исключил его из расчёта за июль и подготовил авансовый расчёт с занижением. Мы восстановили объект в расчёте, начислили налог за период до выбытия из бухгалтерского учёта и сверили, какой датой его корректно списать по документам компании.

Дальше я помогла оформить бухгалтерскую справку-расчёт, исправить проводки по выбытию основного средства и подготовить уточнённый расчёт по авансовому платежу. Доплата получилась 12 600 рублей; её перечислили до подачи уточнёнки, чтобы не растягивать вопрос. Также приложили к внутреннему досье копии договора, акта, выписки ЕГРН и справки — чтобы при вопросах было видно логику расчёта.

В итоге компания закрыла сделку спокойно и без спора с налоговой. Директору я отдельно объяснила: деньги за недвижимость, передача помещения и списание объекта в учёте могут происходить в разные дни, поэтому ориентироваться нужно не на поступление оплаты, а на правила для конкретной налоговой базы и документы по объекту.

Оплата от покупателя не прекращает налог автоматически: сначала проверьте, как объект облагается и когда он выбыл из учёта.

Названия компаний в разборе условные: данные клиентов я не раскрываю.

Частые вопросы

Если покупатель оплатил объект до регистрации, кто платит налог за этот месяц?

Для кадастрового объекта дата оплаты не влияет. Применяется дата регистрации в ЕГРН и правило 15-го числа из п. 5 ст. 382 НК РФ. Для среднегодовой базы проверяют данные бухучёта на контрольные даты.

Всегда ли продавец и покупатель платят налог за месяц продажи оба?

Нет. Для кадастровой базы правило 15-го числа исключает двойной учёт переходного месяца: он относится либо к продавцу, либо к покупателю. Для среднегодовой базы такой месячный коэффициент вообще не применяют.

Нужно ли ООО на УСН платить налог на имущество после продажи офиса?

По общему правилу УСН освобождает от этого налога, но не по недвижимости с кадастровой базой. Проверьте региональный перечень и кадастровый номер объекта.

Надо ли подавать декларацию по проданному кадастровому помещению?

Нет, кадастровые объекты в декларацию по налогу на имущество организаций не включают. Но нужно проверить сообщение налогового органа и обязанность представить уведомление об исчисленной сумме, если она возникает.

На что опираемся