Продали земельный участок без НДС: учитывать ли деньги в лимите 20 млн рублей на УСН?

Надпись «без НДС» решает только половину вопроса

В работе я регулярно вижу одну и ту же остановку на полпути: руководитель выяснил, что продажа земли проходит без НДС, и считает налоговый вопрос закрытым. Бухгалтеру передают договор уже после поступления денег. При этом компания продолжает оказывать услуги или торговать, а цены согласованы так, будто освобождение от НДС никуда не денется. Именно здесь разовая сделка с ненужным участком может изменить экономику основного бизнеса.

Юридически продажа земельного участка или доли в нём вообще не признаётся объектом НДС. Это [подпункт 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ](https://nalog.garant.ru/fns/nk/0c5956aa76cdf561e1333b201c6d337d/). Поэтому я советую указывать в договоре именно это основание. Такая формулировка остаётся верной и после утраты компанией освобождения по доходам. Сама земля от пересечения порога облагаемой не становится; начислять на её стоимость НДС только из-за размера поступления не нужно.

Но для проверки освобождения ООО на УСН статья 145 отсылает к правилам определения доходов по статье 346.15. Дальше работают статьи 248 и 249: обычная выручка от продажи имущества относится к доходам. Исключения для добровольной продажи земельного участка здесь нет. Я считаю правильным включать эту выручку в расчёт сразу. Основание прямое, поэтому искать персональное разрешение не учитывать деньги или ждать отдельного письма про ваш участок я бы не стала.

Сначала проверяю прошлый год — иначе легко ошибиться с датой

В 2026 году порог освобождения составляет 20 млн рублей. Если доходы ООО за 2025 год превысили эту сумму, обязанности по НДС возникают с 1 января 2026 года. Полученную в прошлом году выручку от земли тоже нужно учесть. Поэтому я начинаю проверку с годового расчёта доходов: смотреть только на поступления после новогодних праздников недостаточно. Компания могла войти в год уже без освобождения, даже если руководитель этого не заметил.

Если за 2025 год доходы не превысили 20 млн рублей, дальше контролируем доходы 2026 года нарастающим итогом с января. При превышении обязанности возникают с первого числа следующего месяца. Ровно 20 млн рублей освобождение ещё сохраняют. Это правило закреплено в абзаце третьем пункта 5 [статьи 145 НК РФ](https://nalog.garant.ru/fns/nk/3780a465c57513165f942ba713db0691/). Я обязательно фиксирую месяц превышения отдельной отметкой в расчёте, чтобы затем не восстанавливать его по памяти при подготовке декларации.

Здесь важна дата самой памятки, которой вы пользуетесь. С начала 2026 года [закон № 425-ФЗ](https://publication.pravo.gov.ru/Document/View/0001202511280017) снизил прежний порог с 60 до 20 млн рублей. Затем [закон от 4 июля 2026 года № 228-ФЗ](https://publication.pravo.gov.ru/document/0001202607040017) отложил дальнейшее снижение. По состоянию на 5 сентября 2026 года информация о пороге 15 млн рублей в 2027 году уже устарела: в 2027 году сохраняются 20 млн рублей. Я бы проверила старые настройки учётной программы и финансовые планы, если их составляли по первоначальному графику изменений.

Разбор: продали участок, а НДС появился у ремонтных услуг

Разберём на примере ООО «Вектор», которое оказывает ремонтные услуги и применяет УСН «доходы минус расходы». Все компании и суммы в разборах условные. Доходы «Вектора» за 2025 год составили 16 млн рублей, поэтому в начале 2026 года действует освобождение. За январь — август компания получила 13 млн рублей доходов от услуг. В августе она продала отдельный земельный участок за 8 млн рублей и полностью получила оплату.

Руководитель исключил земельную сделку из расчёта: в договоре ведь стоит «без НДС». В его таблице осталось 13 млн рублей, и сентябрьские заказы продолжили обсуждать по прежним условиям. Я бы исправила расчёт так: 13 млн + 8 млн = 21 млн рублей. Превышение произошло в августе, следовательно, с 1 сентября освобождение прекращается. Допустим, других поступлений, влияющих на этот вывод, у компании не было.

Теперь разбираемся с сентябрём. Предположим, компания после отдельного расчёта выбрала допустимую для неё ставку НДС 5% и согласовала с заказчиком ремонтные услуги стоимостью 2 млн рублей плюс НДС. Налог составит 2 млн × 5% = 100 тыс. рублей, общая цена — 2,1 млн рублей. Услуги оказываются и оплачиваются в сентябре. Возможность применения ставки предусмотрена [подпунктом 1 пункта 8 статьи 164 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/35cc6698564adc4507baa31c9cfdbb4f2516d068/); выбор ставки здесь — условие примера.

Итог разбора: землю продали без НДС, а документы на сентябрьские услуги оформили уже с налогом. Прошедшие до сентября операции, которые законно совершались в период освобождения, из-за августовского превышения пересчитывать не требуется. Практический смысл проверки — успеть обсудить цену следующих заказов до их выполнения. Если договор уже подписан с окончательной ценой, возможность получить доплату от покупателя придётся оценивать по его условиям: одного решения бухгалтера для этого недостаточно.

Покупная стоимость земли не уменьшает сумму для порога

У объекта «доходы минус расходы» есть своя ловушка: руководитель привык оценивать результат сделки по заработанной разнице. Продолжим тот же разбор. Допустим, «Вектор» когда-то купил участок за 7 млн рублей, а теперь получил за него 8 млн. Разница составляет 1 млн рублей. Однако в расчёт порога поступят все 8 млн рублей. По [статье 249 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/8d624cd7cd99b553448ec5f3d6ca8921857827ad/) выручка определяется по поступлениям от реализации; статья 145 проверяет доходы, поэтому покупную стоимость из них здесь не вычитают.

Я разделяю эти расчёты ещё на этапе проверки документов. В одном определяю доход для освобождения от НДС, в другом — налоговую базу по УСН и возможность признать расходы. Даже расход, который разрешено учесть при расчёте налога по УСН, не уменьшает доход для рассматриваемого порога. То же относится к комиссии посредника и расходам на оформление сделки. Сам порядок признания стоимости земли в расходах требует отдельной проверки и не меняет ответ на вопрос о лимите.

Не помогают и аргументы «это разовая продажа», «земля давно на балансе», «мы вообще занимаемся ремонтом». Для обычной продажи принадлежащего ООО участка они не создают исключения из доходов. А вот возмещение при изъятии земли для государственных или муниципальных нужд — действительно отдельная ситуация: его исключает [подпункт 5 пункта 1.1 статьи 346.15 НК РФ](https://nalog.garant.ru/fns/nk/5863c85869288c00b4d92e82f5291fbb/). Если в документах речь об изъятии, я проверю специальную норму. Переносить её на добровольную куплю-продажу нельзя.

Разбор: аванс пересёк порог раньше регистрации участка

Теперь допустим, что ООО «Тёплый дом» применяет УСН и продаёт отдельный участок за 6 млн рублей. Доходы за 2025 год — 12 млн рублей, освобождение действует. К началу июня 2026 года полученные доходы составили 18 млн рублей. Покупатель перечисляет обычную предоплату непосредственно на расчётный счёт продавца. Передачу участка и регистрацию перехода права стороны запланировали на сентябрь. Других доходов в июне и июле для простоты примера нет.

В июне поступает первый аванс — 2 млн рублей. Получаем 18 млн + 2 млн = ровно 20 млн рублей. Превышения пока нет. 10 июля покупатель перечисляет ещё 1 млн рублей: накопленные доходы увеличиваются до 21 млн. Значит, обязанности по НДС возникают с 1 августа. Если бухгалтер решил ждать сентябрьской регистрации, он пропустил месяц перехода. Для УСН [пункт 1 статьи 346.17 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/ba2cbb06adca96da48ed323cea2d4d85a24fafcc/) устанавливает кассовый метод; обычная предоплата учитывается при получении.

В сентябре участок передают покупателю, регистрируют переход права и получают оставшиеся 3 млн рублей. Эта доплата увеличивает доходы сентября. Уже учтённые авансы повторно в доходы не включают. При этом вся продажа участка стоимостью 6 млн рублей остаётся без НДС по подпункту 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ, хотя ООО к моменту передачи уже утратило освобождение. Облагаемые операции по другой деятельности начиная с августа компания оформляет с учётом нового статуса.

Я привожу этот пример, потому что в сделках с недвижимостью внимание обычно сосредоточено на договоре и регистрации. Между тем для доходов УСН решающим событием часто становится банковская выписка. При рассрочке я раскладываю платежи по месяцам ещё до подписания договора. Если расчёт предусматривает эскроу, зачёт или другие специальные условия, отдельно проверяю момент признания дохода. Автоматически переносить на них вывод об обычном прямом авансе было бы неаккуратно.

После превышения проверяю договоры и отчётность

Первая задача после определения даты перехода — просмотреть операции, которые компания будет совершать с этой даты. Продажи товаров, услуги, аренду и поступающие по ним авансы нужно оценивать по правилам НДС с учётом их характера. Я отдельно смотрю договоры с фиксированной ценой и длительные заказы: именно там поздно обнаруженный налог больнее всего влияет на расчёт доходности. Ставку выбираю после расчёта условий бизнеса; ставка из учебного примера не является универсальным советом всем ООО.

С землёй я советую сохранить точность в документах. Если продаётся участок со складом, офисом или другой недвижимостью, налоговый режим каждого объекта проверяется отдельно. Правило о земле не распространяется автоматически на здание. В договоре нужны понятные условия о составе имущества и цене, которые позволяют правильно определить последствия сделки. Одной общей надписи «недвижимость без НДС» для такого анализа недостаточно. Основание о необъектной реализации относится именно к участку или доле в нём.

Есть и менее очевидное последствие: если после утраты освобождения ООО продолжает продавать только земельные участки, НДС с этих продаж не начисляется, но декларации по НДС понадобятся. Такие операции отражают в разделе 7. Это прямо разъяснено в [пункте 2 методических рекомендаций](https://data.nalog.ru/html/sites/www.new.nalog.ru/files/taxation/taxes/nds_usn/nds_usn_26.pdf), направленных письмом ФНС от 30 декабря 2025 года № СД-4-3/11836@. Поэтому отсутствие суммы налога к уплате само по себе не означает отсутствия отчётности. Проверять её состав я буду уже с учётом даты утраты освобождения.

Что я прошу собрать до сделки — и что делаю, если деньги уже пришли

До продажи мне нужны договор с графиком расчётов, налоговые доходы за прошлый год и расшифровка поступлений с начала текущего. По ним можно увидеть дату возможного перехода и заранее обсудить её с руководителем. Я не стала бы начинать с переписки о том, как красивее назвать платёж. Назначение платежа должно соответствовать сделке, а налоговые последствия определяются её содержанием. Полезнее сначала собрать достоверные суммы и даты — без них любое обсуждение остаётся предположением.

Если оплата уже получена, я начинаю с проверки, попала ли она в доходы УСН и в расчёт порога. Затем восстанавливаю хронологию поступлений и определяю статус компании по месяцам. Ошибка может затронуть не только НДС: пропущенная выручка способна исказить и расчёт налога по УСН. Объём исправлений зависит от того, какие документы и декларации уже оформлены, поэтому обещать всем одинаковый способ исправления я бы не стала.

Из практических приоритетов я выбираю ближайшие отгрузки, новые авансы и документы покупателям. Их ещё можно подготовить правильно, пока мы разбираемся с прошлым. А поиск аргумента «земля же без НДС» можно прекратить: сам по себе он не исключает доход из порога. Если освобождение действительно утрачено, полезная работа состоит в том, чтобы правильно определить дату, проверить последующие операции и привести учёт в соответствие с тем, что произошло.

• Сверьте поступления по участку с договором, банковской выпиской и книгой учёта доходов и расходов.
• Пересчитайте доходы за предыдущий год и нарастающим итогом за текущий, включая обычные авансы.
• Зафиксируйте дату утраты освобождения и передайте её сотрудникам, которые согласуют цены и оформляют продажи.
• Проверьте последующие облагаемые операции, настройки учёта и необходимую отчётность.

Частые вопросы