Продали земельный участок без НДС: входит ли сумма в лимит 20 млн рублей на УСН?

Ольга Семёнова· ·УСН и НДС для ООО·~9 мин чтения
Продали земельный участок без НДС: входит ли сумма в лимит 20 млн рублей на УСН? — иллюстрация

«Землю продали без НДС, поэтому в лимите её не считаем». На этой фразе я всегда останавливаю расчёт: выручка от обычной продажи участка входит в доходы, по которым ООО на УСН контролирует освобождение от НДС. Я Ольга Владимировна Семёнова, основательница «РФ-БУХ», практикующий бухгалтер с 12-летним опытом. Покажу, почему необлагаемая сделка может изменить налоги по вашей основной деятельности, какую сумму учитывать и как определить месяц перехода. Оба примера ниже — условные расчётные ситуации.

Надпись «без НДС» не вычёркивает выручку из доходов

Начну с точной формулировки. Реализация земельного участка не признаётся объектом обложения НДС. Это предусмотрено подпунктом 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ. Поэтому с цены самой земли НДС не начисляют. Правило действует и для организации, которая уже исполняет обязанности по НДС: размер её доходов не превращает продажу участка в облагаемую операцию. В договоре уместно указать именно это основание, чтобы впоследствии не объяснять отсутствие налога одной только упрощёнкой. [Статья 146 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/08c2f3c592f23af58538e4378ae625a583418fb0/).

Для порога освобождения действует другая связка норм. Статья 145 отсылает к доходам УСН, определяемым по статье 346.15. Через статью 248 туда попадает выручка от реализации по статье 249 — в том числе от продажи ранее приобретённого имущества. Исключения для обычной продажи собственной земли здесь нет. Поэтому мой вывод однозначный: полученную оплату за участок нужно включить в расчёт. Искать удобное толкование слова «необлагаемая» я бы не стала. [Статья 346.15 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/281ce306d4c05188cf38182099250dc8b2fc2a73/), [статья 249 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/8d624cd7cd99b553448ec5f3d6ca8921857827ad/).

В работе с собственниками я вижу понятную причину ошибки: продажу лишнего актива мысленно отделяют от бизнеса. Услуги — это выручка, участок — «просто вернули вложенные деньги». Но разовая продажа тоже приносит налоговый доход. Даже если общество никогда не торговало землёй, а участок несколько лет лежал без дела.

При этом я не предлагаю складывать вообще все зачисления на счёт. Проверять нужно правовую природу поступления. Например, возмещение за изъятие участка для государственных или муниципальных нужд специально исключено из доходов УСН. Это отдельная ситуация, предусмотренная подпунктом 5 пункта 1.1 статьи 346.15. Обычный договор купли-продажи с покупателем нельзя приравнять к такому возмещению только потому, что в обоих случаях компания расстаётся с землёй. [Исключение в статье 346.15 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/281ce306d4c05188cf38182099250dc8b2fc2a73/).

Сначала проверяю прошлый год, затем поступления текущего

Материал актуален на 5 сентября 2026 года. Для ООО, которое уже применяло УСН, сначала проверяем доходы за 2025 год: если они превысили 20 млн рублей, освобождения с 1 января 2026 года нет. Если не превысили — оно применяется автоматически. Продажа земли, оплаченная в прошлом году, участвует в этой проверке на общих основаниях. Поэтому начинать только с банковской выписки за январь текущего года опасно: исходная дата может оказаться неверной. [Пункт 1 статьи 145 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/8f399ec989074fdad875f9a672a1b091ea9bf05c/).

Затем считаем доходы с начала 2026 года нарастающим итогом. Если они стали больше 20 млн рублей, обязанности по НДС возникают с первого числа следующего месяца. Ровно 20 млн — ещё не превышение. Контроль ведётся по общему доходу общества: нельзя выделить для участка отдельный лимит или проверить только поступления от основной деятельности. И это порог освобождения от НДС, а не предел применения самой УСН: превышение этой суммы само по себе не переводит ООО на общую систему. [Абзац 3 пункта 5 статьи 145 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/8f399ec989074fdad875f9a672a1b091ea9bf05c/). [Пункт 4 статьи 346.13 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/d4ddf64a8dd3e5ca9a2357aabbf32bcf7abcc5f8/).

Здесь есть свежая поправка, которую легко пропустить. Закон от 4 июля 2026 года № 228-ФЗ сохранил порог 20 млн рублей до 2029 года включительно и вступил в силу в день официального опубликования. Прежний график снижения, предполагавший 15 млн уже в 2027 году, изменён. Я проверяю такие вещи по тексту закона: даже справочная страница государственного сайта может обновиться позже. Для вашей продажи в 2026 году рабочий порог — 20 млн рублей. [Статьи 1–2 Федерального закона № 228-ФЗ](https://normativ.kontur.ru/document?documentId=506997&moduleId=1).

В расчёте нужны два самостоятельных показателя: доход за предыдущий год и накопленный доход текущего года. Их не складывают между собой.
Продали земельный участок без НДС: входит ли сумма в лимит 20 млн рублей на УСН? — схема действий
Схема: Продали земельный участок без НДС: входит ли сумма в лимит 20 млн рублей на УСН?

Разберём на примере: участок продан за 8 млн, заработали только 3 млн

Допустим, ООО «Вектор» применяет УСН «доходы минус расходы». За 2025 год общество получило 12 млн рублей доходов и начало 2026 год с освобождением от НДС. За январь–июнь 2026 года доходы составили 14 млн рублей. В июле компания продаёт свободный земельный участок за 8 млн рублей, вся оплата поступает 15 июля. Раньше землю купили за 5 млн рублей. Других июльских доходов в нашем примере нет.

Собственник рассуждает так: на сделке заработали 3 млн, значит, общий результат — 17 млн рублей, до порога далеко. Иногда рассуждение ещё короче: землю вообще убирают из расчёта, поскольку договор без НДС. Обе ошибки я исправляю одинаково — возвращаю в показатель доходов всю полученную выручку. Расчёт получается таким: 14 млн + 8 млн = 22 млн рублей. Покупная стоимость участка этот показатель не уменьшает: статья 249 определяет выручку через поступления от реализации. [Пункты 1–2 статьи 249 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/8d624cd7cd99b553448ec5f3d6ca8921857827ad/).

Превышение случилось в июле, поэтому с 1 августа общество исполняет обязанности по НДС. На июльскую продажу земли налог не доначисляем. Допустим, компания выбирает разрешённую при этих условиях ставку НДС 5%, а в августе оказывает обычные облагаемые услуги стоимостью 2 млн рублей без налога. Авансов по ним раньше не было, договор предусматривает НДС сверх цены. Тогда НДС составит 2 млн × 5% = 100 тыс. рублей, а покупатель заплатит 2,1 млн рублей. [Подпункт 1 пункта 8 статьи 164 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/35cc6698564adc4507baa31c9cfdbb4f2516d068/).

В этом разборе ошибку обнаружили до августовских документов: исправили расчёт доходов, настроили учёт и согласовали с заказчиком итоговую цену услуг. Вот куда я направляю внимание руководителя после такой сделки — в ближайшие договоры и поступления. Если продолжить выставлять документы по старой привычке, проблема возникнет на основной деятельности. А возможность учесть покупную стоимость земли при расчёте самого налога УСН надо исследовать отдельно: ответ на этот вопрос не меняет полученные для порога 22 млн.

Дату дохода ищу в расчётах, а не в выписке ЕГРН

Следующая точка, где легко сдвинуть месяц перехода, — момент признания дохода. На УСН действует кассовый метод: для обычной денежной оплаты ориентируемся на её получение. Подпись под договором, акт передачи и регистрация права собственности сами по себе не означают поступления дохода. Для сделки эти документы необходимы, но заменять ими дату оплаты в расчёте порога нельзя. Это следует из пункта 1 статьи 346.17 НК РФ. [Порядок признания доходов на УСН](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/ba2cbb06adca96da48ed323cea2d4d85a24fafcc/).

Обычная предоплата в счёт цены участка включается в доход при получении. Ждать завершения регистрации для её учёта не нужно. При рассрочке неоплаченная часть цены ещё не становится кассовым доходом: учитываем поступившие платежи. Но кассовый метод не означает «нет денег в выписке — нет дохода»: погашение долга зачётом тоже может сформировать доход. Поэтому я прошу показать все документы о расчётах, а не только платёжное поручение на последний транш. [Пункт 1 статьи 346.17 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/ba2cbb06adca96da48ed323cea2d4d85a24fafcc/).

Практически я собираю простую хронологию: какой документ подписан, что именно получил продавец, какой долг этим погашен. Затем сверяю её с книгой учёта доходов и расходов. Особенно внимательно смотрю договоры, которые руководитель согласовывал самостоятельно: бухгалтер иногда узнаёт о них только после крупного зачисления. К этому моменту предоплата уже могла прийти раньше, а её назначение в учёте осталось неразобранным. Мне гораздо полезнее получить проект договора заранее, чем красивую папку документов после регистрации.

Второй разбор: до порога оставалось ровно столько, сколько первый платёж

Возьмём ООО «Тёплый дом» на УСН. За 2025 год доходы общества не превысили порог освобождения. К началу мая 2026 года накопленный доход равен 17 млн рублей. Компания заключает договор продажи участка за 6 млн рублей: 3 млн покупатель перечисляет 20 мая, остальные 3 млн — 10 июля. Передачу участка и регистрацию стороны завершают в июле. До первого платежа других майских доходов нет; после него в мае поступлений также нет.

Первоначально директор предлагает учитывать продажу целиком в июле, когда оформят право покупателя. Исправляем график: майская предоплата уже увеличила доходы до 20 млн рублей. Пока превышения нет, освобождение сохраняется. На этом этапе я прошу следить за остальными расчётами общества особенно внимательно. Запас до порога исчерпан, хотя половина цены участка ещё не поступила. Ждать второй земельный платёж как единственное событие, способное изменить НДС, было бы ошибкой.

15 июня компания получает 100 тыс. рублей за обычные услуги, оказанные в июне. Доход становится 20,1 млн рублей. Именно это поступление создаёт превышение, и обязанности по НДС начинаются с 1 июля. Когда 10 июля приходят оставшиеся 3 млн за землю, общий доход достигает 23,1 млн рублей, если иных доходов не было. Сам участок и окончательный платёж за него остаются без НДС: правило о земле продолжает действовать после утраты освобождения. [Статья 145 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/8f399ec989074fdad875f9a672a1b091ea9bf05c/), [подпункт 6 пункта 2 статьи 146 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/08c2f3c592f23af58538e4378ae625a583418fb0/).

В условной компании исправили дату учёта предоплаты и поставили контроль всех последующих доходов. Благодаря этому июльские облагаемые операции стали оформлять с учётом нового статуса, а землю оставили без НДС. Рассрочка здесь повлияла на распределение дохода по месяцам, но не убрала цену участка из расчёта. Для директора практический вывод такой: согласовывая платежи по крупной сделке, смотрите рядом календарь обычных продаж. Порог пересекает их общая сумма, и последним может оказаться совсем небольшой платёж.

После превышения проверяю договоры, ставку и отчётность

Первым делом я открываю договоры по основной деятельности, исполнение которых приходится на период после утраты освобождения. Нужно понять, как сформулирована цена, какие авансы уже получены и какие поставки ещё предстоят. Само появление обязанности по НДС не переписывает договорённости с покупателем. Поэтому обсуждать итоговую стоимость и оформлять необходимые изменения лучше до очередной реализации. Иначе бухгалтер рассчитает налог, а руководитель лишь потом начнёт выяснять, готов ли заказчик платить больше.

Ставку я тоже не выбираю по принципу «меньшая цифра приятнее». В первом примере использована ставка 5%; это условие расчёта, а не универсальный совет. Для обычных операций, облагаемых по основной ставке, в 2026 году общая ставка составляет 22%. При выборе общего порядка можно применять входные вычеты при соблюдении условий, а специальная ставка 5% обычных вычетов по закупкам не даёт. Сравнивать надо структуру расходов и договорные цены. [Статья 164 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/35cc6698564adc4507baa31c9cfdbb4f2516d068/), [разъяснение ФНС о ставках и вычетах](https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/nds_usn/).

Если после утраты освобождения общество продаёт только землю, сам по себе большой оборот не создаёт НДС к уплате с этих продаж. Однако отсутствие налога к уплате не отменяет декларацию. Реализацию земли после утраты освобождения отражают в разделе 7, код операции — 1010806. Я отдельно проверяю этот момент у компаний, которые после распродажи активов почти прекратили работу: отсутствие обычных продаж легко принять за отсутствие отчётных обязанностей. [Пункт 5 статьи 174 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_28165/cf8ce1f96c094ce8316b91e3ee5831f20a57a4a8/), [порядок заполнения декларации, приказ № ЕД-7-3/989@](https://normativ.kontur.ru/document?documentId=504339&moduleId=1).

Ещё одна проверка нужна, когда продают участок вместе со складом или другим зданием. Основание «без НДС» для земли нельзя автоматически распространить на весь объект сделки: по зданию необходимо отдельно определить налоговый режим. Я прошу проверить описание предмета договора и обоснованное распределение цены. Одна общая сумма за недвижимость удобна для переговоров, но в налоговом учёте всё равно придётся разобраться, что именно продано и какое правило к этому применяется.

Не начисляйте НДС на землю «для надёжности». После утраты освобождения определяйте налоговые последствия каждой операции и выполняйте отчётные обязанности.

Что я прошу подготовить до сделки — или сразу после обнаружения ошибки

Я начинаю с документов и расчёта по датам. Переписка о том, кто когда сказал «без НДС», не помогает определить обязательства общества. Нужно восстановить доходы и увидеть месяц превышения. Пока этого нет, бесполезно спорить о настройках программы: неверный показатель она просто аккуратно перенесёт в документы. Для первичной проверки мне нужен небольшой комплект.

Если участок ещё не продан, по этому комплекту я рассчитываю ожидаемый доход с учётом обычной деятельности и графика оплаты. Руководитель заранее видит, когда понадобится изменить оформление облагаемых операций и сколько времени есть на разговор с покупателями. Я не советую ради красивого показателя соглашаться на неудобную рассрочку, не оценив риск неоплаты: налоговый календарь должен помогать коммерческому решению, а не подменять его.

Если деньги уже получены, а продажу забыли включить, сначала исправляем учёт доходов. Затем проверяем документы и декларации с установленной даты возникновения обязанностей по НДС; при необходимости готовим исправления и уточнённую отчётность. Сумму возможной доплаты определяем по конкретным облагаемым операциям. Моя задача здесь — дать руководителю понятный расчёт и порядок действий, чтобы он мог управлять ситуацией, а не гадать, во что превратилась продажа ненужного участка. [Пункт 1 статьи 81 НК РФ](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/47b9619255352b248d98fdecc89f4eaa36a85018/).

Как это было у моего клиента: продали участок — пришлось пересматривать договоры аренды складов

Покажу ход работы на условном клиентском примере. ООО «Складской двор» сдаёт коммерческие склады в аренду и работает на УСН «доходы минус расходы». В конце апреля 2026 года мы взяли компанию на обслуживание: директор хотел проверить учёт после продажи свободного участка. Покупатель уже перечислил 8 млн рублей, в договоре стояло «без НДС», и собственник был уверен, что на налоги по аренде эта сделка никак не повлияет.

Первое, что я проверила, — доходы за 2025 год: по декларации, книге учёта доходов и расходов и банковским выпискам получилось 17,4 млн рублей. Значит, с января освобождение от НДС применяли правомерно. Затем мы собрали поступления текущего года: к 14 апреля набралось 14,6 млн рублей — с января компания начала сдавать ещё один склад. Я запросила договор продажи земли, акт передачи и платёжные документы: все 8 млн за участок поступили на счёт 15 апреля.

На встрече директор объяснил свою арифметику: участок покупали за 5 млн, продали за 8 млн — заработали только 3 млн. Я показала ему расчёт порога: 14,6 млн плюс все полученные 8 млн — это 22,6 млн рублей. Покупная стоимость земли этот показатель не уменьшает, даже при УСН «доходы минус расходы». Мы включили поступление в книгу учёта и зафиксировали превышение в апреле; правила расчёта я показала директору в [разъяснениях ФНС](https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/nds_usn/).

Дальше я предупредила: с 1 мая по облагаемым операциям, в том числе аренде складов, нужно начислять НДС. Для даты дохода в нашей сделке имело значение поступление денег 15 апреля — ждать регистрации перехода права было нельзя: на УСН действует [кассовый метод признания доходов](https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/usn/10140139/). При этом на саму продажу земли НДС мы не начисляли: такие операции [не признаются объектом НДС](https://www.nalog.gov.ru/rn77/service/complaint_decision/9016039/). Именно это сочетание сначала удивило директора: сделка без НДС изменила расчёт налога по аренде.

До начала мая мы сравнили два варианта: 5% без вычета входного НДС и 22% с вычетами. Закупок с НДС у компании было немного, крупных ремонтов не планировали, и по расчёту выбрали 5%; такой выбор предусмотрен [правилами для УСН в 2026 году](https://www.nalog.gov.ru/rn77/taxation/taxes/nds_usn/). Затем прошли по каждому договору аренды и согласовали с арендаторами дополнительные соглашения с понятной ценой и суммой налога. В учётной программе настроили УПД с функцией счёта-фактуры и книгу продаж, отдельно проверили авансы за будущие месяцы.

Майские документы мы уже оформляли с НДС. Первую декларацию за II квартал отправили электронно 24 июля 2026 года, получили подтверждение приёма и подготовили директору календарь уплаты налога. Ошибку в расчёте лимита успели исправить до начала мая, поэтому переделывать документы по аренде за прошедшие месяцы не пришлось. После этого я включила проверку доходов нарастающим итогом в ежемесячное закрытие: следующую крупную оплату мы уже встречали с готовым расчётом.

После продажи земли проверьте общую сумму доходов сразу: одна крупная оплата может означать, что уже со следующего месяца по другим сделкам нужно начислять НДС.

Названия компаний в разборе условные: данные клиентов я не раскрываю.

Частые вопросы

Влияет ли на расчёт то, что покупатель земли — физическое лицо?

Нет. Статус покупателя не исключает выручку ООО из доходов УСН и не меняет правило об отсутствии НДС при продаже самого участка.

Участок продали в 2025 году, а оплату получили в 2026-м. В какой год включить доход?

Если ООО применяет УСН в обоих годах и ранее не получало оплату, в том числе иным способом, доход учитывают в 2026 году — по фактическому получению оплаты. Основание — пункт 1 статьи 346.17 НК РФ.

Нужна ли декларация по НДС из-за продажи земли, если освобождение ещё действует?

Сама продажа участка при действующем освобождении не создаёт обязанности сдавать декларацию по НДС. После утраты освобождения действуют общие отчётные обязанности, даже если с продажи земли налог не начисляется.

На что опираемся