ИП сдаёт несколько помещений на патенте: где заканчивается ПСН

Ольга Семёнова· ·ПСН для ИП: аренда недвижимости и раздельный учёт·~7 мин чтения
ИП сдаёт несколько помещений на патенте: где заканчивается ПСН — иллюстрация

Я Ольга Семёнова, основательница «РФ-БУХ» и практикующий бухгалтер с 12-летним опытом. В аренде на патенте опасен не второй договор сам по себе. Опасно, когда в патенте один объект, в выписке — три, а субаренду ИП по привычке считает «той же арендой». Разберём, как я бы выстроила документы и учёт, чтобы не потерять ПСН.

Начну с неприятного: субаренда не покрывается патентом

Здесь я не советую искать удобные трактовки. Подпункт 19 пункта 2 статьи 346.43 НК РФ разрешает ПСН для сдачи в аренду жилых и нежилых помещений, садовых домов и земельных участков, принадлежащих ИП на праве собственности. Не арендованных им у другого лица. Поэтому доход от субаренды нельзя записывать в патентный доход, даже если у ИП есть патент на сдачу собственного офиса.

Да, гражданское право разрешает субаренду при согласии арендодателя либо если такое право прямо дано договором. Но это отвечает только на вопрос, можно ли передать площадь третьему лицу. На вопрос о ПСН ответ другой: права собственности у субарендатора нет. На практике это место, где предприниматели спотыкаются с завидной регулярностью: слово «аренда» в обоих договорах одинаковое, а налоговый режим — нет.

Моя позиция жёсткая: субаренду сразу отделяем в учёте и облагаем по УСН, если ИП применяет УСН, либо по ОСНО. Не надо ждать запроса из инспекции и надеяться, что поступление с назначением «арендная плата» растворится среди патентных платежей. Банковская выписка, основной договор и договор субаренды складываются в очень понятную для проверяющего картину.

Если у вас не субаренда, а собственное помещение сдано новому арендатору, это уже другая история. Смена арендатора сама по себе не требует нового патента: патент привязан к объекту, а не к человеку или компании, которые в нём сидят. Но объект должен быть указан в патенте.

Не смешивайте «можно сдать в субаренду» и «можно применять ПСН». Первое регулирует ГК РФ, второе — НК РФ; разрешение собственника патентный доход не создаёт.

Патент на аренду — это не абонемент на всю недвижимость ИП

Я всегда прошу начать не с договора, а с патента и заявления на его получение. В заявлении по арендной деятельности фиксируются данные объекта: его вид, наименование, адрес, физический показатель и площадь. Именно поэтому патент на офис по адресу А не становится автоматически патентом на склад по адресу Б — даже если оба объекта принадлежат одному ИП и оба сданы одной компании.

ФНС и Минфин давно придерживаются позиции, с которой я согласна: патент действует в отношении указанных в нём объектов, а не конкретных арендаторов. Это хорошая новость для тех, кто заменил арендатора или поделил тот же объект между несколькими арендаторами. Но это плохая новость для тех, кто купил ещё одно помещение и продолжил принимать оплату по старому патенту.

Регион здесь решает больше, чем кажется. Субъект РФ устанавливает потенциально возможный годовой доход и вправе дифференцировать его по количеству обособленных объектов либо их площади. В одном регионе стоимость зависит от квадратных метров, в другом — от количества объектов, в третьем важна территория. Поэтому универсальное обещание «можно добавить помещение в старый патент» было бы нечестным.

С 2026 года действует обновлённая форма заявления на патент, утверждённая приказом ФНС № ЕД-7-3/1226@. Это не косметическая деталь. Когда заявление заполняют невнимательно, ошибка потом превращается в спор о том, что именно было заявлено на ПСН. Я бы сверяла заявление с выпиской ЕГРН, планом помещения и актом передачи до подачи, а не после первого платежа.

Если дополнительный собственный объект не указан в патенте, безопасный путь — новый патент на него. Заявление подают не позднее чем за 10 рабочих дней до начала применения ПСН.
ИП сдаёт несколько помещений на патенте: где заканчивается ПСН — схема действий
Схема: ИП сдаёт несколько помещений на патенте: где заканчивается ПСН

Разбор на примере: второй объект нельзя прятать в одном платеже

Допустим, ИП Соколов в 2026 году сдаёт собственный офис площадью 80 м². Этот объект внесён в патент. Арендная плата — 145 000 рублей в месяц. В июле Соколов начинает сдавать собственный склад площадью 50 м² за 90 000 рублей в месяц. Арендатор один и тот же, поэтому он перечисляет 235 000 рублей одной суммой с назначением «аренда за июль». Очень жизненно. И очень неудобно для дальнейшей защиты.

Ошибка Соколова была бы не в общем платеже как таковом, а в том, что склад не указан в действующем патенте. Старый патент покрывает офис, но не склад. То, что оба помещения в собственности и оба договора подписаны с одной организацией, границы патента не меняет. А если в региональном законе потенциальный доход зависит от площади, новые 50 м² ещё и меняют расчёт стоимости патента.

Как я бы выстроила решение. До начала сдачи склада Соколов подаёт заявление на новый патент по новому объекту. В регистре учёта он открывает две карточки: «офис, 80 м²» и «склад, 50 м²». Платёж за июль расшифровывает: 145 000 рублей — по договору офиса, 90 000 рублей — по договору склада. В следующих платёжных поручениях просит арендатора указывать объект и номер договора.

Если сдача склада уже началась, а патент ещё не действует, доход за переходный отрезок не надо рисовать как патентный. Его учитывают на применяемой УСН либо на ОСНО. Это не самый приятный вывод, но он гораздо лучше ситуации, когда весь доход по объекту инспекция исключит из ПСН за то, что документы не совпадают с реальностью.

Не ждите конца года, чтобы «разобрать» общую оплату. Чем ближе расшифровка сделана к платежу, тем убедительнее она выглядит.

Площадь изменилась: адрес прежний, а объект для ПСН уже другой

Самая частая недооценённая проблема — расширение площади внутри того же здания. Арендатор взял соседний кабинет. Склад прирос секцией. Часть помещения освободили, но договор не поправили. Предприниматель думает: «Адрес же тот же». Адрес действительно тот же, но для регионального закона и заявления может быть важна именно площадь. А это уже не мелочь.

Разберём на примере. ИП Власов имеет в собственности помещение 120 м² и получил патент, указав, что сдаёт 70 м² ООО «Вектор» за 105 000 рублей в месяц. В октябре «Вектор» забирает ещё 30 м², а плата становится 150 000 рублей. Власов оформляет лишь счёт на новую сумму. План, акт и заявление на патент остаются со старыми 70 м². Вот так обычно и рождается проблема: деньги говорят об изменении, а объект на бумаге — нет.

Правильная последовательность выглядит иначе. Дополнительное соглашение должно точно описывать добавленные 30 м², а план — позволять их определить. Затем Власов сверяет региональный порядок расчёта потенциального дохода. Если площадь — значимый показатель, на изменившийся объём нужен новый патент. Доход до его действия учитывается вне ПСН. Если региональный расчёт от площади не зависит, всё равно храните документы об изменении: они объясняют рост платежа и подтверждают, что речь идёт о собственном объекте.

Само повышение арендной платы при неизменных объекте и показателях не требует нового патента. ПСН считается от потенциального, а не фактического дохода. Но я всё равно не отмахивалась бы от роста платежа: он влияет на риск превышения лимита доходов, а в 2026 году этот лимит стал заметно ниже.

Цена может меняться без нового патента; площадь — не всегда. Но именно площадь обычно зашита в региональный расчёт, поэтому её нельзя считать «технической правкой».

Раздельный учёт: книга доходов обязательна, объектный регистр — моя рекомендация

ИП на ПСН ведёт книгу учёта доходов. Я бы не ограничивалась её минимальной формой, если объектов несколько. Сделайте рабочий регистр по каждому объекту: адрес, площадь, основание права собственности, номер договора, арендатор, период, дата поступления, сумма, патент или иной режим. Такая таблица занимает меньше времени, чем поиск логики в выписке за прошлые полгода.

ПСН применяет кассовый метод. Для контроля лимита важна дата поступления денег, а не месяц, за который выставлен счёт. Поэтому в регистре нужны две даты: «за какой период аренда» и «когда деньги пришли». Предоплату не стоит мысленно переносить в следующий квартал только потому, что арендатор так назвал платёж. Получили деньги — оцените их в учёте в день получения.

При совмещении ПСН и УСН разделение доходов уже не вопрос удобства, а обязанность. Патентный доход не включают в базу УСН, но поступления от субаренды или от неуказанного объекта нельзя без основания оставить в патентной части. Для общих расходов, если они учитываются на УСН, нужен обоснованный порядок распределения. Один расчётный счёт использовать можно; один безликий котёл в учёте — нет.

Отдельно следите за компенсацией коммунальных услуг. Формулировка «возмещение» не обладает магической силой. Я сначала читаю договор: это часть арендной платы, самостоятельная услуга или расчёт с ресурсоснабжающей организацией от имени арендатора? Пока природа платежа не ясна, не советую автоматически относить его к патентному доходу.

Самый полезный документ при нескольких помещениях — не ещё одно письмо в инспекцию, а нормальная расшифровка поступлений по каждому объекту.

В 2026 году главный лимит — 20 млн рублей, и он бьёт задним числом

С 1 января 2026 года лимит доходов для ПСН составляет 20 миллионов рублей. Более того, для права применять патент в 2026 году проверяют и доходы за 2025 год: если они превысили 20 миллионов рублей, ПСН на 2026 год применять нельзя. С 2027 года порог снижается до 15 миллионов рублей, а с 2028 года — до 10 миллионов. Это изменение я бы поставила выше всех разговоров о том, можно ли сократить таблицу учёта.

Если ИП совмещает ПСН и УСН, для лимита складывают доходы от реализации по обоим режимам. Несколько патентов тоже не дают несколько лимитов: доход суммируют по всей патентной деятельности. Поэтому собственник нескольких помещений может не заметить опасный уровень, если смотрит на каждый договор отдельно.

Последствие неприятное: при превышении лимита в 2026 году ИП считается утратившим право на ПСН с начала налогового периода, на который выдан патент. Не с даты двадцатого миллиона и не со следующего месяца. Вот почему я прошу клиентов считать накопленный доход каждый месяц, а при крупных авансах — до их зачисления.

Есть и второй федеральный ограничитель: средняя численность работников не должна превышать 15 человек за налоговый период. Для владельца нескольких помещений этот показатель обычно не главный, но его нельзя забывать, если появился штат управляющих, администраторов или технического персонала.

Патент не спасает от превышения лимита. В 2026 году контроль начинается с 20 млн рублей, а не с прежних 60 млн.

Как это было у моего клиента: второй склад оказался за пределами патента

Мы взяли на обслуживание ИП Громова, который сдавал в аренду небольшие складские помещения. У него был патент на 2026 год по одному адресу — склад площадью 180 кв. м, а арендаторы переводили ему в среднем 240 000 рублей в месяц. В апреле он дополнительно передал соседнее помещение площадью 95 кв. м и решил, что раз адрес тот же, достаточно принимать все платежи на один счёт.

Первое, что я проверила, — сам патент, договоры и акты передачи помещений. В патенте был описан только объект на 180 кв. м; второй склад в нём не фигурировал. Кроме того, часть нового помещения ИП сначала арендовал у другого собственника, а затем передал своему арендатору, то есть это была субаренда, а не сдача собственной недвижимости по патенту.

Мы разложили поступления с 1 апреля: 240 000 рублей в месяц от первого склада оставили в доходах по ПСН, а 125 000 рублей в месяц по второму вывели в отдельный учёт как доход по иной деятельности. Затем подготовили отдельный договор, акт передачи, сделали понятный реестр объектов и платежей, чтобы по каждому переводу было видно, за какое именно помещение он получен.

Я предупредила клиента, что менять документы лучше сразу, пока не накопился большой хвост. Мы оформили режим для дохода от второго объекта отдельно и сверили сроки отчётности и платежей; по первому складу продолжили вести книгу доходов по патенту. Через два месяца собственник второго помещения изменился, и клиент уже не пытался «подтянуть» его под старый патент: документы и поступления были разделены с первого дня.

В итоге у ИП не осталось ситуации, где один платёж маскирует два разных основания для дохода. Для клиента это было не самое приятное решение по налоговой нагрузке, зато понятное и подтверждённое договорами, актами и учётом.

Один адрес не делает несколько помещений одним объектом ПСН, а субаренду нельзя автоматически записывать в патентную аренду.

Названия компаний в разборе условные: данные клиентов я не раскрываю.

Частые вопросы

Нужен ли отдельный патент на каждое собственное помещение?

Патент действует по указанным в нём объектам. Можно заявить несколько объектов, но способ расчёта стоимости определяет закон конкретного региона. Если появился объект, которого в действующем патенте нет, безопасно получить новый патент до начала ПСН по нему.

Можно ли применять ПСН к субаренде?

Нет. Подпункт 19 пункта 2 статьи 346.43 НК РФ говорит об объектах, принадлежащих ИП на праве собственности. Для субарендного дохода нужен иной применяемый режим: обычно УСН, а при её отсутствии — ОСНО.

Нужен ли новый патент, если сменился арендатор?

Нет, если сдаётся тот же объект, уже указанный в патенте. Патент привязан к объекту, не к арендатору. Но смену площади, адреса или добавление нового объекта нужно проверять отдельно.

Какой лимит доходов по ПСН действует в 2026 году?

20 млн рублей. Для права на ПСН в 2026 году учитывается превышение этого порога за 2025 год или в течение 2026 года. При совмещении с УСН для лимита суммируют доходы от реализации по обоим режимам.

На что опираемся